タワーマンションの修繕工事は日本ではどう実施されているのか
2025年11月、香港でタワーマンションの大規模火災が発生しました。建物は修繕工事のため外周が足場と防護ネットで覆われており、火災はその外周部を伝って急速に上層階まで広がりました。死傷者・行方不明者は100名を超えたと報じられ、住民の避難が難航しただけでなく、炎が縦方向に拡大したことで消火活動も困難を極めたとされています。
この火災は日本でも大きく報道され、「日本でもマンションの大規模修繕中に同じような火災が起こり得るのか」と不安を抱いた方も少なくありません。しかし結論として、日本のタワーマンションでは香港のような外側からの急激な延焼は起こりにくいと考えられています。
詳しくは「香港タワーマンション火災から学ぶ日本の安全性と防火管理の重要性」で解説しましたが、そのほかの理由として挙げられるのが、大規模修繕工事の工法が根本的に異なるという点です。
日本のタワーマンションでも大規模修繕工事は行われますが、必ずしも建物全体に足場を組むとは限りません。工事方法は、建物の高さや形状、劣化の状況、実施する工事の内容などに応じて選択されており、実務ではいくつかの工法が使い分けられています。
それでは、実際にどのような工法が採用されているのか、順を追って見ていきましょう。
日本の高層マンションの修繕工事は「3種類の工法」が使われる
① 鋼管足場（全面足場）
日本で使用される足場は鋼管（鉄製）が一般的であり、香港のように可燃性の高い竹足場が使われることは実務上ほとんどありません。ただし、タワーマンションで全面足場を設置するかどうかは、建物の高さや形状、工事内容によって個別に判断されます。
タイルの広範な張り替えや外壁補修が必要な場合には全面足場が採用されることもありますが、一方で、高層部では風の影響が大きいことや、足場の設置コストが非常に高額になること、防犯上のリスクが増えることなどから、全面足場ではなく別の工法が選ばれるケースも多いのが実務上の傾向です。
なお、足場を組む場合でも、足場全体を覆う防護ネットには防炎性能を持つシートやメッシュが用いられることが多く、香港のように可燃性のネットが外周部で火の通り道になったケースとは状況が異なります。
② ゴンドラ工法（タワーマンションで最も採用例が多い）
タワーマンションの修繕工事では、屋上から吊り下げるゴンドラ（ブランコ型またはステージ型）を使用する工法が主流となっています。この方式が広く採用されているのは、超高層建物の特性に適した利点が多いためです。
建物全体を覆う全面足場は、建物の高さや風の影響、安全性、さらに膨大な資材重量の点から、超高層では現実的でないケースが少なくありません。その点、ゴンドラ工法は足場に比べて風荷重の影響を受けにくく、外部全体を仮設材で覆う必要がないため、リスクを抑えながら作業を進められます。さらに工期短縮が見込め、住民の生活への負担も比較的軽い工法です。コスト面でも全面足場より優れており、費用を抑えながら必要な補修を行いやすい特徴があります。
また、タワーマンションでは新築時からゴンドラ用の金物（吊り元）が設置されているケースが多く、こうした設備があることで工法として選択しやすい環境が整っています。
一方、ゴンドラ工法にもデメリットがあります。まず、強風時は作業が中断されやすく、天候によって工期が左右される点は避けられません。また、狭い範囲を段階的に移動しながら作業するため、タイル張り替えなど重量物を伴う大規模改修には不向きです。さらに、外壁の凹凸や曲面が多い場合、ゴンドラが接近できず、足場やロープアクセスとの併用が必要になるケースもあります。
③ ロープアクセス工法（近年増えている方式）
専門の高所作業員がロープを使って下降しながら外壁の補修や点検を行う工法です。足場を組む必要がなく、仮設材も最小限で済むため、工期短縮やコスト低減に寄与します。特にタワーマンション特有の曲線的な外観や複雑なディテールにも柔軟に対応できる点で注目が高まっています。
ただし、この工法は軽作業向きであり、広範囲のタイル全面張り替えや重量物の運搬には向きません。安全面では高度な技能と管理が求められ、施工会社の技術力が品質に直結する点には留意が必要です。
まとめ：タワーマンションの大規模修繕が増える今こそ、防火管理の重要性が高まる
日本でタワーマンションが多く建ち始めたのは2000年代以降で、築15〜25年を迎える物件が増えつつあります。大規模修繕は一般に12年前後が目安とされるため、今後全国のタワーマンションが次々に修繕周期を迎えていく状況です。
タワーマンションの修繕工事は規模が大きく、工期も長く、費用も高額になりがちです。さらに超高層特有の風対策や仮設計画など専門性の高い判断が求められるため、管理組合にとって大きなプロジェクトとなります。
こうした大規模修繕の期間は、通常とは異なる仮設物が設置され、住民の動線が制約されるなど、安全環境が変わる時期でもあります。外周部では足場・ゴンドラ・ロープアクセスが稼働し、工事関係者が出入りするため、小さな不備が大きな事故につながる可能性もあります。
そのため、この期間こそ平常時以上に防火管理の徹底が求められます。避難経路に私物や工事用資材が置かれていないか、防火戸の作動を妨げる物がないか、仮設物が動線を塞いでいないか、消防設備が確実に作動できる状態か――こうした確認が欠かせません。
なお、東京消防庁も工事中の防火管理について注意喚起を行っており、工事現場では可燃物管理、避難経路の確保、消防設備の維持、工事関係者への防火指導が必要だとしています。
参考：東京消防庁「工事中の防火管理」
https://www.tfd.metro.tokyo.lg.jp/lfe/office_adv/koujikanri/index.html?utm_source=chatgpt.com
日本のタワーマンションは建築基準・構造・設備の観点から非常に高い防火性能を備えています。しかし、どれほど堅牢な建物であっても、管理体制が適切に機能していなければ火災時の安全は確保できません。特に大規模修繕という特殊なフェーズでは、建物の性能と同じくらい、日々の防火管理の質が重要になります。
今後さらに増える大規模修繕の時期に備え、管理組合として防火体制の見直しが求められています。もし防火管理者の選任や実務の運用にお困りの場合は、外部委託という選択肢もありますので、お気軽にご相談ください。
