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防火管理者の外部委託で火災はゼロにできるのか

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防火管理者を当社に依頼すれば火災が防げるのか

お客様から「防火管理者を御社にお願いすれば火災が防げますよね」と質問をいただくことがあります。
当社の回答としては、次のとおりです。

「防火管理者を当社に任せていただければ、実質的に名義貸し状態で何もしていないより格段に防火管理の体制が良くなります。しかしながら、どんなに万全を期しても火災をなくすことはできません」

防火管理者業務を当社が実施することで火災が起きにくくするように予防はできますが、残念ながら火災のシャットアウトはできません。
共同住宅や飲食店が入居するテナントビルでは火を使うでしょうし、煙草を嗜む人もいるでしょう。火を使う以上、失火のリスクはあります。また、どんなに防火管理を徹底強化した建物であっても「放火のリスク」は必ずあります。

防火管理者は建物利用者を24時間監視する仕事ではありません。

※関連コラム
「防火対象物点検」の履行はオーナーの責務~大阪・北新地の雑居ビル放火殺人から学ぶ
https://e-chintaiowner.com/2022/07/22/823182600/

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建物利用者の意識を向上させる

防火管理者の外部委託サービスで建物の火災をゼロにすることはできませんが、建物利用者に注意を促し、防火管理の意識を向上させることは可能です。当社ではその点に一番力を入れています。

当社の防火管理者の外部委託サービスでは、担当者が契約物件を月1回訪問し、防火管理に特化した点検(巡回防火点検)を実施します。

巡回防火点検の際に注意する主要項目は次の3点です。

1消防用設備等の点検・整備を行う
消火器や消火栓の使用に問題はないか、誘導灯のランプ切れを起こしていないか等、消防設備の確認および改善に向けた行動をとること。

2火気の使用又は取扱いに関する監督を行う
火災が起きた際に大事故に直結する恐れのあるガス設備の周囲状態、放火の原因となりうる燃えやすい私物の残置がないか等、火元原因となる状況の確認および改善に向けた行動をとること。

3避難又は防火上必要な構造及び設備の維持管理を行う
防火戸が正常に機能するための周囲状態、廊下・階段等の共用部に避難の妨げとなる私物の残置がないか等、避難経路確保の確認および改善に向けた行動をとること。

一番多い指摘は廊下に自転車が置いてある。自転車が倒れた場合、避難経路に影響が出ます。

巡回防火点検で最も多い指摘が、共用スペースである廊下への自転車の残置です。
駐輪スペースが無かったり盗難防止の意味合いから、共用廊下に自転車を置くケースが散見されますが、防火管理上非常に危険な行為なのでおやめください。

防火管理を考える際には『大地震の後に火災発生』という場面を想定してください。自転車は地震で横倒しになる確率が高く、一刻も早く避難をしなくてはならない状況下では大きな妨げ要因となります。

避難者は必ずしも健康な方とは限りません。
障害物を除去する力のない方や、車いすを利用されている方がいる可能性を忘れてはいけません。

以前、廊下に置かれた自転車に警告文(自転車の移動を促す案内文)を貼ったところ、自転車の持ち主からクレームをいただいたことがあります。

その方の言い分としては、駐輪場で盗難された経験から「本来の駐輪スペースに自転車を戻して盗難被害に遭ったら補償してくれるのか」というものでしたが、避難経路確保の重要性を話しても納得が得られなかったため、「管理規約で共用部である廊下に自転車を置いていいことになっているのか、当社から管理会社に確認すべきでしょうか」と尋ねたところ、即座に理解をいただきました。

この方の気持ちがわからないこともありませんが、自転車の盗難リスクは防火管理と切り離す必要があります。
盗難防止グッズを使用したり、防犯カメラ設置を促すなどの対策を講じるようお願いします。

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当社が活用する警告文とは

巡回防火点検の際に、避難経路への私物残置等の『防火管理上危険な状況』が確認された場合、持ち主が現場にいらっしゃる場合は移動のお願いをしますが、持ち主がわからない場合は『警告文』というツールを使用し、速やかな移動や撤去を促します。

当社が防火管理上問題があるときに使用する「警告文」。対象物に貼ります。

この警告文には『強力な効果』があります。
先ほどの自宅前の廊下に置かれた自転車を一例にとると、自転車が倒れた場合に避難の妨げになるとの想定なく、平時では他人に迷惑がかからないとの判断から残置されますが、自転車に貼られた警告文を確認することで気付きを得るようです。
ほとんどの場合、翌月の点検時までに改善が認められます。

なお警告文は、私物に損害を与えないよう、剥がしやすい養生テープを使用するのでご安心ください。

巡回防火点検で共用部でありながら警告文を使用できないスペースがあります。
それは『ベランダ(バルコニー)』です。

ベランダは使用できる者が『専有部の利用者』に限られるため、専有部と勘違いされることが多いですが、れっきとした共用部です。
専門的な言葉で『専用使用権のある共用部』に分類され、室内の家具や電化製品と違って自由にモノを置くことができないのでご注意ください。

防火管理の観点から言えば、下階に避難するために設置された『避難はしご』や、隣宅に避難するための『蹴破り戸』の機能妨げとなるように私物を置かないようにお願いします。

当社が実施する防火管理者業務としての巡回防火点検は、消防設備点検(有資格者が半年に1度実施する消防設備の専門的な点検で、所轄消防署へ報告書の提出義務あり)とは異なるため、専有部に立ち入ってベランダを確認することはいたしません。
利用者の協力をお願いします。

余談ですが、ベランダとバルコニーの違いは『屋根がついているかどうか』です。
屋根がついていればベランダ、ついていなければバルコニーとなりますが、消防設備はいずれも等しく設置されます。

※消防訓練オプション→蹴破り戸を実際に蹴破れます!
https://e-chintaiowner.com/syouboukeikaku/

※関連動画 ベランダ蹴破り戸が実際に蹴破れます!消防訓練オプション「トッパくん」
https://www.youtube.com/watch?v=ji6LVpS5v-w&t=4s

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