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不動産管理会社や複数のオフィス・店舗を展開する企業が防火管理者を委託する「深い背景」

2021年03月12日

100物件の防火管理者を委託できますか?

当社へ防火管理者や統括防火管理者の委託を検討されるお客様の中で意外と多いのが

  1. 大手の不動産管理会社から、管理物件(ビルや賃貸マンション)の防火管理者をまとめて委託したい
  2. オフィスや店舗を多展開する企業から、建物オーナーより借りているテナント部分や建物丸ごと一棟の防火管理者をまとめて委託したい

というものです。

1.2.ともに、3物件、5物件、10物件、多い企業で100物件程度を
「まとめて委託できないか」と相談に来られます。

1.不動産管理会社が防火管理者の外部委託を検討する理由

不動産管理会社の中でも、PM(プロパティマネジメント企業)、またはPMから建物管理の委託を受けるBM(ビルメンテナンス企業)からの依頼がほとんどです。
PMやBMの業務の一つに「建物管理」があり、その業務は「館内清掃」「エレベーター保守点検」「消防設備点検」「給排水衛生設備保守」など、多岐にわたります。
これら建物管理のカテゴリの中に「防火管理」があります。

防火管理=防火管理者を選任し、日常の防火管理や消防訓練、消防署の査察立会いなどを法令に則り着実に行う必要があります。
建物オーナーが不動産管理会社に建物管理を委託する場合、
その中の「防火管理業務=防火管理者の選任、実際の防火管理業務の履行」も、当然セットで求められます。

建物管理を受託する不動産管理会社では通常、従業員の中の物件担当者を「物件の防火管理者」として選任しますが、ここで「従業員の中のなり手」が不足することで、外部委託を検討し始めます。

2.オフィスや店舗を多展開する企業が防火管理者の外部委託を検討する理由

ここでいう「オフィスや店舗を多店舗展開する企業」は、実に幅広いです。
次のような業態の企業から「テナントの防火管理者」の委託をお問い合わせや相談を受けています。

  • 飲食業
  • リラクゼーション業
  • レンタルオフィス業
  • カラオケ業
  • 倉庫業
  • 宿泊業(民泊等)
  • スクール業(塾等)

これらの業態のテナント(店舗)に比較的共通する点は、

  • 事業の形態上、従業員(正社員)がテナントに常駐していない
  • 従業員はテナントに常駐するが、人事異動や退職で入れ替わりが多く、防火管理者資格者の定着が困難
  • 人事部における、テナントへの適材配置のための業務負担が多い

事業規模の拡大と比例して、テナントに配置する防火管理者が課題となり、外部委託を検討し始めるようです。

■両者に共通する「外部委託を検討する深い背景」とは

防火管理者を建物やテナントへ選任する消防法の規定は、昔からありました。
私が「防火管理者や統括防火管理者の外部委託」を事業としてスタートしたのは2014年ですが、防火管理者の制度ははるか前からありました。
そして、この事業をスタートした当時から、上記1や2に該当する大手企業から、複数物件の一括外部委託のお問い合わせはありました。
それが、3年ほど前から増加しているのです。

それだけ「防火管理者の外部委託を真剣に検討する企業が増えている」ということですが、その背景を考察してみました。

(1)人材の流動性

これは今に始まったことではないですが、日本の社会人(特に20~30代)の離職率の向上によるものです。平成の失われた30年の間に日本の企業のスタンダードであった「年功序列・終身雇用」制度が崩壊すると同時に、労働者の働き方や仕事観も大きく変化しています。
このような社会背景のなかで、従業員に防火管理者資格を取得させ、建物管理物件の担当にしたり、店舗の責任者として配置させても、辞められてしまうと、新たな人材に防火管理者資格を取得させ、配置させなければなりません。
このサイクルが早まっていて、対応が追い付かないのではないか?という考察です。

(2)消防行政のより積極的な取り組み

防火管理者の制度はかなり前からありましたが、少なくとも私が不動産管理の業界を志した2000年初頭からこの事業をスタートした2014当たりまでは、「防火管理者が未選任であったり消防訓練が実施されなくても、所轄の消防署から指摘や指導が厳しく行われた記憶がありません。
しかし、ここ3年ほどは、防火管理者の未選任物件は消防署から確実な査察対象になりますし、防火管理者を選任していたとしても、消防訓練や日常の防火管理が履行できているかについての指導は厳しくなっていると感じます。
「法令順守」の意味が「とりあえず名義貸しでも防火管理者を選任すれば良い」といった形式主義から「本質的な火災予防や災害時の人名リスク最小化」と実の伴ったところへと引き上げられていることで、消防署のチェックが厳しくなり、これに伴って企業が防火管理体制を見直さざるを得なくなったではないか?という考察です。
また、過去の大規模な火災事故の教訓から、統括防火管理者制度や防火管理技能者・防火対象物点検といった新たな資格制度が次々とできたことも、消防行政の踏み込んだ取り組み=企業が対応に迫られている要因なのではないかと推察します。

(3)CSRへの意識の高まり

複数の建物や店舗の防火管理者を委託されることを検討する企業は、そのほとんどが大手・上場企業・地元で知られた法人など、多くの方に認知されているところばかりです。
企業規模が大きくなり周囲からの認知が広がる中で、社会的責任に対する意識も比例して高まりますし、ステークホルダーからもCSRを求められます。
せっかく本業で事業が拡大しても、本業以外の部門で不祥事や事故を起こして社会的な信用を失墜させることは避けなければなりません。
しかし本業以外の部門に関する知識や経験は、大手といっても不足しますし、本業以外=非生産部門と考えると、そこに社内の優秀な人材を割くわけにもいかない、、、このような背景から、防火管理者を外部のプロへ委託することで、企業としての社会的責任を果たそうと考えるのだと考察します。

■受託者としての責任を果たさなければならない

これらの背景から、複数の物件の防火管理者をまとめて委託される企業が増えています。
当社にとってはとても有り難いことである一方で、上記考察のような背景から、やむを得ず外部委託を選択していただいたお客様に対し、きっちり責任を果たなければなりません。
このコラムを書きながら、責任に対する思いが強くなりました。

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