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賃貸オーナーに待ったなし!人口減少と空家問題

2015年05月13日

こんにちは、賃貸マンション・貸しビルコンサルタントの深山(みやま)です。

突然ですが、日本の人口、確実に減っています。
また今後も減り続けます。

総人口の推移:国立社会保障・人口問題研究所2014年1月2013年(平成25年):1億2724万人
2023年(平成35年):1億2200万人
2043年(平成55年):1億400万人
(総人口の推移:国立社会保障・人口問題研究所 2014年1月推計より抜粋)

これは国の機関が示したシミュレーションのうち、中位推計(楽観的でも悲観的でもない真ん中)のものです。

そして、空家はもうすでに増え続けています。
2013年(平成25年):13.5%の住宅が空家!
約820万戸が空家です。

さらに、賃貸住宅に絞り込むと、
2013年(平成25年):23%が空家!!!
430万戸が空家といわれています。実に4部屋に1部屋が空いているのです。
(総務省「住宅・土地統計調査」より)

新築時には「ピカピカ」というだけで満室になる賃貸マンションも、近隣に後から新しいマンション(競合)が増えて、家賃が下がり、入居率も下がり、当初描いていた賃料収入は青写真で終わるのです。何も対策を立てなければ、よほどの立地でないと賃料収入の減少は回避できなくなってきています。

これに抗うには、「このマンションに住みたい!」という建物に魅力をつけるしかありません。

魅力というと、建物オーナーはすぐに「改修工事」を思い浮かべます。
外観や内装・設備の機能を新築並みに引き上げようとするのです。

でも、そのお金を捻出するのは大変ですよね。
ハードありきの改修は、お金がかかりますが、また古くなったら入居者は離れていきます。

一方で、いまは個々人の趣味・嗜好が細分化され、個人がこだわりを表に出すことが憚られない時代です。
例えば鉄道オタクひとつとっても、いまでは「乗り鉄」「撮り鉄」「車両鉄」「模型鉄」「音響鉄」など、オタクの種類が細分化されており、鉄道オタクのアイドルがいる時代なのです。

総戸数の少ない小規模マンションなら、特定の趣味や悩み・目的を持った入居者に絞った「ソフト型コンセプト住宅」へと転用することで、
「全員が撮り鉄仲間のマンション」にできるのです。

ソフトありきの転用であれば、好きな人は長く住み続けてくれます。

当社ではこのようなソフトを第一に考えたコンセプトマンションの企画立案・集客・管理をコンサルティングしています。
賃貸住宅より人の運営がはるかに難しい分譲マンションの管理ノウハウをうまく転用することで、建物の立地が多少悪くても、築年数が経っていても、入居率と賃料収入の回復が見込めるのです。

お困りの賃貸オーナーさん、ぜひご相談下さい!

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